PH URBANO ES UN EMPRENDIMIENTO INMOBILIARIO que se dedica a construir y vender PH en la zona de Palermo Viejo, lo particular es que cada proyecto es dirigido por una sociedad Fiduciaria.  Esta forma de hacerlo es muy común en otros países pero nueva en Argentina.  Marcos Juejati se encarga del desarrollo comercial y cuenta cómo funciona un fideicomiso.

¿Por qué se eligió el fideicomiso para armar el proyecto de PH Urbano?

Nació del Estudio Arquitectonika que se dedica a construir desde hace 15 años.  Después de la crisis que hubo en la Argentina, se acercaron a mí y me preguntaron, teniendo en cuenta la crisis, cómo se podía generar la suficiente confianza, como para atraer a los inversores que inviertan en la construcción.
Después de analizar el negocio, me di cuenta que había muchos problemas de seguridad para el inversor, que tenían mucho que ver con las estructuras societarias que se daban en la construcción. Cuando uno quería invertir en la construcción, hacía un S.R.L., un S.A., todo quedaba en manos del socio que llevaba adelante el emprendimiento y el inversor quedaba muy desprotegido.

Entonces surge la idea del fideicomiso...

Claro, decidimos, entre todos, incorporar la figura del fideicomiso, porque da mucha más transparencia y pone cláusulas mucho más estrictas del fin para el cual se está aportando el capital. Define cómo será todo el proceso de construcción y el reparto de las utilidades.
Es la forma que hoy se utiliza para la construcción en EE.UU., en Europa, en los países desarrollados de Asia, etc.

Es diferente entonces a las sociedades donde una parte pone un terreno y otra el dinero para la construcción.

Claro porque el que invierte dinero, lo está poniendo arriba de un terreno de un tercero, y si esa persona fallece, la embargan o tiene problemas comerciales, la plata que está invirtiendo en el terreno de ese tercero, sigue la misma suerte.
Con un fideicomiso, todo eso queda a salvo.  Lo invertido es del Fideicomiso, no puede embargarse, no se afecta por un fallecimiento o por cualquier otro problema de alguno de los inversores.

¿El fideicomiso es por un proyecto determinado?

Sí, la sociedad fiduciaria organiza un fideicomiso para la construcción de cada edificio.
En el fideicomiso se establecen todas las condiciones para la construcción y venta de las unidades. También se establece la forma en la que se reparten las utilidades una vez finalizado el fideicomiso.
Así se logra muchísima más seguridad, transparencia y tranquilidad para todos los inversores.

¿La sociedad fiduciaria es la que se encarga de pagar todos los impuestos que correspondan?

El fideicomiso se encarga de todos los impuestos que atañen al proceso. Cuando se devuelve al inversor su dinero, es él, el responsable de sus impuestos personales, pero el fideicomiso retiene y paga todo lo que tenga que ver con los impuestos del proceso que implica llevar adelante la obra.

Inversiones Urbanas Fiduciarias SA. - Administra una inversión de u$s 3.300.000 en 7 grupos de inversores. - Genera 300 puestos de trabajos directos e indirectos. - Para este año(2004) piensa iniciar la construcción de un edificio por mes.

¿Por qué se optó por construir PH y no edificios?

Para acotar los plazos y los riesgos de la inversión.  Cuando se construye en altura, uno tiene una entrada y una salida. La entrada es cuando se decide hacer el proyecto y la salida es cuando se terminan de vender todas las unidades.
En un edificio de aproximadamente 2000, 2500 metros, todo el proceso, desde la búsqueda del terreno, su compra, el proyecto, la habilitación por parte de la municipalidad, todo el proceso de construcción y de venta, lleva aproximadamente 24 meses, a veces 30.
Para achicar ese riesgo, en 30 meses, construimos la misma cantidad de metros, pero en tres o cuatro edificios, más chicos. De esa forma tenemos tres o cuatro salidas a medida que se va vendiendo cada edificio.
Y, por otra parte, necesitamos un tercio del capital total para construir la misma cantidad de metros en altura y, si hay que salir, porque hay que parar por cualquier cosa, no nos quedamos con un esqueleto de hormigón armado, nos quedamos con una unidad terminada.

¿Qué rentabilidad se calcula para esta inversión?

La rentabilidad para un proyecto es alrededor de un 20, 25 por ciento, pero si se reinvierte en un período de dos años, puede dar tres o cuatro vueltas, se aumenta la rentabilidad.
Hasta ahora, por las distintas circunstancias que se dieron, todos los fideicomisos rindieron más de lo que nosotros prometimos, porque el  mercado inmobiliario empezó a tener un crecimiento grande, subieron los valores de las propiedades.  Pensamos que esta tendencia seguirá los próximos 24 meses y vemos una ventana de oportunidad para continuar con esto.

¿Y cuánto es lo mínimo que se puede invertir?

Son inversiones que como mínimo lleven el costo de una unidad, las más chicas son de alrededor de 25.000 dólares, las más grandes 100.000 dólares.
Buscamos armar grupos homogéneos de inversores, que más o menos inviertan la misma cantidad de dinero.

PH Urbano juega un papel muy importante dentro de este negocio.

Sí, hemos contratado a PH Urbano como desarrollador de los emprendimientos porque ellos tienen armado todo el circuito del negocio, con lo cual se le garantiza al inversor que hay una marca que está impuesta en los barrios, que ya tiene un nombre y es buscada por el público. Solamente se hacen obras en barrios muy selectos, como Palermo Viejo, Nuñez, Colegiales.
Está armado el circuito de tal manera que al inversor se le garantiza no solamente que él pone la plata y se le va a construir una unidad de tales características y calidad, también se le garantiza, que desde el momento que pone el dinero, ya hay alguien que está vendiendo lo que se construye.
Estamos vendiendo prácticamente el cien por ciento del edificio durante el proceso de la construcción.

¿En cuánto tiempo se recupera la inversión?

La inversión se recupera, si todo va bien, en nueve meses, pero el promedio sería de un año.   Si bien para repartir las ganancias hay que esperar el resultado final económico, es decir vender todas las unidades, para re-invertir es suficiente con que se haya vendido el 25%.

¿El resultado de la inversión está estimado o garantizado?

Está estimado, se puede llegar a perder dinero, por supuesto. Nosotros, lo que hacemos es velar por la transparencia, la tranquilidad, les damos todos los instrumentos, todas las garantías, la inversión está respaldada por todo el patrimonio que tiene el fideicomiso, pero no garantizamos el resultado positivo de la inversión.
Lo que también se ofrece como garantía de la transparencia y del compromiso es que la desarrolladora, que es PH Urbano, también invierte en cada uno de los fideicomisos.

¿Cuando se invierte en fideicomiso se puede salir antes, existe la posibilidad de vender?

En el fideicomiso, por una cuestión impositiva, el fiduciante, que es el inversor, tiene que ser el mismo que el beneficiario, o sea el que cobra el beneficio de la inversión. Si no es así, está afectado a una carga impositiva mucho más grande. Entonces en líneas generales, no hay un cambio. Puede haber un acuerdo entre  particulares para ceder el beneficio.
El fideicomiso está pensado como  una inversión que tiene un plazo y durante ese plazo no hay posibilidades de irse. Por eso es que tratamos de hacerlo lo más corto posible, con respecto al tiempo de la construcción. Todos nuestros fideicomisos son menores a un año.

COMO REDUCIR COSTOS Y RIESGOS. La posibilidad de contar con todo el capital para la obra le permite aplicar varias estrategias para reducir costos y riesgos: *      Se puede comprar el terreno al contado. *      Al ser un gran comprador, obtiene precios y beneficios especiales. *      Se cierran los costos de todos los materias al inicio de la obra. *      La inversión tiene una garantía inmobiliaria: el mismo edificio que se construye.

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