La habilitación municipal es lo que autoriza el funcionamiento de un local u oficina, es un tema que parece solo destinado a gestores que puedan luchar en la burocracia.
Cuáles son los pasos, documentación y profesionales que intervienen en una habilitación, son las preguntas que trataremos de responder en esta nota.

La habilitación de un local o de una oficina comercial, en la Ciudad de Buenos Aires, está regida por la Ordenanza 44.947.

Hay tres tipos posibles de habilitaciones
• Automáticas
• Con planos
• Con inspección previa.

Como las cajas de cambio de los automóviles, las habilitaciones pueden ser automáticas o requerir una inspección previa.

No hace falta ni inspección, ni planos para los locales destinados a comercios con una superficie menor a 500 metros cuadrados, siempre y cuando no comercialicen productos alimenticios o medicinales sin envasar, tampoco los que trabajen con explosivos o sustancias inflamables.

También con el tope de 500 metros cuadrados, no requieren plano: las oficinas comerciales, las agencias de lotería, los locales de copias, los estudios y laboratorios fotográficos y los salones de lustrar.

Entre las actividades que requieren inspección previa están: geriátricos, estaciones de servicio, clínicas, y piletas de natación.

Cómo es el proceso
Los pasos son simples: el arquitecto y el escribano efectúan las verificaciones, y se presenta la documentación ante el Gobierno de la Ciudad que emite una autorización provisoria que permite al local empezar a funcionar. Esta habilitación no tiene un vencimiento determinado, pero en no más de 6 meses el titular debería disponer de la habilitación definitiva

La verificación técnica está a cargo, generalmente, de arquitectos, pero también puede realizarla –según el caso- un ingeniero, un agrimensor o un maestro mayor de obras.
La función del profesional es verificar que el uso que se dará al local esté permitido en la zonificación donde se encuentra, y que cumpla con las normas que la legislación de la ciudad determina para su actividad. Para esto debe consultar el Código de Planeamiento Urbano, donde están determinadas las actividades que pueden realizarse en cada parte de la ciudad.

La verificación notarial está a cargo de un escribano que deberá realizar una escritura de habilitación en la que certifica:
• La inscripción y pago de ingresos brutos.
• El derecho a uso del local (si es propietario o alquila).

En caso de que el local esté en una propiedad horizontal, el escribano deberá verificar que su funcionamiento no esté en contradicción con el reglamento de copropiedad o presentar la conformidad del resto de los propietarios.

En otras palabras: el arquitecto debe verificar que el local tiene las características adecuadas y está en una zona permitida, en tanto que el escribano debe verificar que el titular tiene derecho a utilizar la propiedad y que tiene su situación ante rentas en regla.

Paso a paso Cuáles son las etapas que realizan los arquitectos para habilitar un local.

Antes de presentar la documentación, se realizan varias verificaciones:
• Verificar que la zonificación determinada por el Código de Planeamiento Urbano permite el desarrollo de la actividad. También se debe tener en cuenta los requisitos de estacionamiento, carga y descarga.
• Si es una propiedad horizontal: verificar que el reglamento de copropiedad permite que la unidad pueda desarrollar la actividad que se habilita.
• Realizar una inspección del local para verificar si tiene las medidas mínimas solicitadas para su actividad y si se cumplen los requisitos para el uso solicitado.
• En caso de ser necesario, confeccionar el plano (determinadas actividades lo requieren)
• Verificar cuál es la categorización del impacto ambiental.

Luego un escribano certifica las copias, y emite una escritura certificando el derecho a uso y el correcto cumplimiento ante rentas (especialmente inscripción y pago de ingresos brutos).

Finalmente se presenta ante el Gobierno de la Ciudad una carpeta con:
• Carátula del Colegio de Escribanos.
• Listado de documentos que se presentan (ver Papeles y más Papeles)
• Encomienda profesional con certificación de firma.
• Testimonio y su copia.
• Formularios de habilitación.
• Formularios de Evaluación de Impacto Ambiental
• Tres copias de planos (si se requiere).

Papeles y más papeles: La documentación que debe aportar el titular de un local para una habilitación automática es la siguiente:

• Título de propiedad o contrato de alquiler. • Inscripción y último pago en Ingresos Brutos. • C.U.I.T. • Impuesto A.B.L. • Reglamento de Copropiedad (si corresponde). • Estatutos de la Sociedad (para las S.A. o S.R.L.) • D.N.I. • Plano (sólo en los casos que se requiere)

Algunas recomendaciones a la hora de elegir un gestor.

La carpeta para solicitar la habilitación puede ser presentada por el titular o por los profesionales que efectuaron los verificaciones. No obstante eso existen algunos “obstáculos invisibles e informales” que complican el trámite. Por eso lo más recomendable es encomendar la gestión a un gestor.>> VER NOTA RELACIONADA

Un arquitecto que se dedicó varios años al tema de habilitaciones, y que prefirió permanecer en el anonimato, nos dió varias recomendaciones:

// Lo más importante es buscar un estudio que tenga un arquitecto, si tiene dudas sobre su idoneidad o cometió alguna falta, puede hacerse una consulta en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo.

// No hay que dejarse llevar por los que prometen una habilitación en 48 hs: en ese tiempo sólo puede conseguirse la habilitación provisoria, que permite el funcionamiento del local, pero el trámite debe luego continuarse hasta conseguir la habilitación definitiva. La evolución del trámite puede seguirse por medio del número de expediente, normalmente en 2 o 4 meses tendría que estar lista la habilitación definitiva.

// Es importante también no dejarse engañar por quienes piden un poco más de dinero para conseguir la habilitación definitiva más rápido: el comercio puede funcionar sin inconvenientes con la habilitación provisoria y el número de expediente del trámite.

// En algunos casos, gestores poco serios, en lugar de efectuar el trámite de habilitación, realizan una “Solicitud de Antecedentes”, por la que el gobierno de la ciudad emite un certificado con las actividades que se desarrollaron anteriormente en ese local, pero no habilita de ninguna manera para el funcionamiento del comercio.

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